[스크랩] 기대를 모았던 ‘판교신도시’ 상가시장의 몰락…왜?

[세계닷컴]

호반건설 제공

지난달 LH는 위례신도시 일반상업용지와 주상복합(준주거)용지를 포함한 9개 필지에 대해 분양에 들어갔지만, 주차장용지 한 곳 외에는 모두 응찰 대상을 찾지 못했다. 이 중에는 위례신도시 내 중심상권의 메인 입지에 해당하는 부지들이 있었고, 토지이용 가능시기도 빨라 무난한 매각이 예상되었지만 전혀 의외의 결과가 나온 것이다.

20일 부동산업계에 따르면 불과 3~5년전만 해도 판교·광교 등 수도권 남부 대표 신도시의 상가 용지가 날개 돋친 듯 팔려나가고 판교 역세권 중심상업용지의 낙찰가율이 무려 190%를 상회하는 등 과열 양상을 빚었던 것과 비교하면 너무나 큰 차이가 나고 있다.

주요 신도시 상가용지 평균 낙찰가격 및 평균 분양가격. 에프알인베스트먼트 제공

위례신도시 상업용지에 대한 시장의 관심이 줄어든 것은 조만간 공급될 동탄2신도시의 상가 시장에도 좋지 않은 영향을 줄 것으로 예측된다. 인기를 끌던 수도권 신도시 상가 분양시장이 얼어붙은 것이 주요인으로 분석된다. 이에 따라 2012년 수도권 전체 상업용지 공급량이 100개 안팎으로 예년에 비해 줄어들었고 올해도 이런 기조가 지속될 것으로 보인다.

실제 수도권 지역의 주요 택지지구 및 신도시 상가의 분양 실적은 최근 부진을 면치 못하고 있다. 그 중에서도 인기지역으로 많은 조명을 받았던 ▲판교역세권 ▲서판교 ▲광교 도청부지 인근 등에서 대거 미분양이 나고 공실이 속출하고 있는 상황이다.

최근 에프알인베스트먼트가 판교역 주변과 서판교의 공실률을 조사한 결과 판교역 중심상권의 준공상가 중 1층은 45.5%, 상층부는 63.4%가 비어 있는 것으로 나타났다. 서판교의 경우에도 전체 준공상가 14곳의 공실률은 54.7%에 달한다. 이러한 높은 공실률은 높은 분양가에 따른 임차수요의 외면에 의해 발생하기 때문에 투자자의 수익률 하락을 의미한다.

기대를 모았던 판교의 몰락은 곧바로 이어진 광교신도시 상가시장에 영향을 미쳤다. 서판교와 비교했을 때 70% 수준. 판교역 중심상권에 비해 30~40% 수준의 분양가격에 공급된 신대역 주변이 80% 이상의 높은 분양률을 보이며 선전하나 싶더니 최근 실질적인 광교의 주요상권인 경기도청(에듀타운) 예정지 인근의 분양 성적이 떨어져 해당 시행사들이 골치를 앓고 있다.

업계에서는 이러한 인기 신도시들의 분양률 하락에 대해 그 원인으로 해당 지역의 높은 땅값을 지목한다. 부동산개발업체 한 관계자는 “판교나 광교처럼 이름값이 있는 지역은 보통 공급되는 예정가격 자체가 비싸고 입찰경쟁도 치열해 토지를 매입한 뒤에도 분양가를 높게 책정할 수밖에 없어 사업이 제대로 흘러가지 못하는 경우가 많다”고 설명했다. 높은 토지가격이 분양가를 높이는 데 영향을 미친다는 뜻이다.

안민석 에프알인베스트먼트 연구원도 “신도시 중에도 분양이 잘 된 지역, 이를테면 별내 신도시나 송도 1공구 주변을 보면 1층 분양가가 3.3㎡당 2000만~3000만원대 초반이기 때문에 임차인 공급이 원활하게 이뤄질 수 있다. 광교 신대역도 3.3㎡당 1000만원대에 공급된 생활대책용지에 세워진 근린상가는 분양가가 쌌기 때문에 잘 팔려나간 것”이라고 말했다.

하나밖에 안 팔려나간 위례신도시 9개 필지의 3.3㎡당 예정가격은 평균 2070만원이었고, 이 중 주차장용지와 준주거용지를 뺀 3필지의 상업용지 예정가격은 평균 2591만원이었다. 만약 낙찰가율이 150%였다면, 3.3㎡당 3000만원 이상의 가격에 팔렸을 것이고, 이는 고스란히 분양가에 영향을 미치면서 점포 한칸당 7~8억 수준인 서판교와 비슷하게 가격이 책정되었을 것이라고 이 업체는 설명했다.

서판교에서 판매업종을 운영하고 있는 한 점주는 “같은 파리바게뜨 빵이라도 남양주나 김포에서 1000원에 판매하고 있는 것을 판교에서 2000원에 팔 수는 없다. 여기는 임대아파트와 공무원아파트도 있기 때문에 단돈 몇천원에 손님들이 민감하게 반응하는 곳”이라고 전했다. 그가 위치한 점포 주변의 1층 상가들은 2010년 준공 당시 400만원 수준이던 임대료가 현재 300만원 정도까지 떨어졌다. 분양주가 가져가는 연 수익률은 4%가 채 되지 않는다.

전문가들은 위례신도시의 위치나 사업성을 서판교와 비교하곤 했다. 그런 면에서 서판교 상가 시장의 활성화 실패와 저조한 분양률이 위례신도시에서도 비슷하게 발생할지 모른다는 예상이 업계에서는 흘러나오고 있다.

한 부동산 전문가는 “신도시의 네이밍이 그곳의 분양성을 판가름하는 시대는 지났다”며 “향후 투자자들은 점차 공급가격에 더욱 민감하게 움직일 것”이라고 내다봤다.

김현주 기자 egg0love@segye.com

 

 

 

 

     

출처 : 디벨로퍼아카데미(부동산개발협의회)

글쓴이 : 최승호 원글보기

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