[스크랩] (윤정웅 칼럼) 중도금대출 대위변제와 지급명령
아파트 분양계약 때 중도금 대출을 받았으나 그 후 사정에 의해 입주를 할 수 없게 되었거나, 등기를 넘겨받을 수 없게 되었을 때 대출받은 중도금에 대하여 수분양자가 변제를 하지 못하게 되면 은행에서는 건설사로 하여금 다시 돌려받는 다는 뜻입니다.
건설사에서 중도금을 다시 은행에 토해내게 되면 건설사는 계약금을 몰수하고 계약해제 통보를 보내는 회사도 있지만 해약통보를 보내지 않고 끝까지 입주해주기만을 기다리면서 독촉만 하는 회사들도 있습니다.
그런데 현재 입주거부상태에 임한 아파트 건설사들은 대부분 워크아웃이나 기업회생신청이 되어 돈이 없습니다. 은행에 되돌려 줄 돈이 없기 때문에 은행에서는 대위변제를 받지 못하게 되고 연체가 쌓여가게 되는 것입니다.
수분양자들은 죽어도 못 들어간다고 버티는 쪽이 있고, 재판을 걸어 법정에서 싸우는 쪽도 있습니다.
대위변제를 받지 못한 은행들은 울며 겨자 먹기 식으로 수분양자들을 상대로 지급명령 신청을 하는 곳도 있습니다. 또 대위변제를 당한 건설사들은 계약금 몰수만으로는 손해를 충당하기 어려우니 돈을 더 내라고 하는 것입니다. 요즘 이게 많아졌습니다.
건설사의 재무구조가 약하여 건설사로부터 대위변제를 받을 수 없는 은행들은 이게 악성채무로 남게 됩니다.
건설사는 대위변제를 당하게 되면 억울하기 짝이 없겠지요. 계약금만 덜렁 받아놨고 중도금은 받았다가 다시 토해냈으니 말입니다. 건설사는 계약금 몰수만으로는 안 되겠다는 식으로 돈을 더 내놓으라고 청구하는 것이 지급명령인 것입니다.
돈이 부족하다면 아파트를 재분양 하든지 공매처분을 하면 됩니다. 그러나 그렇게 하려면 절차가 복잡하고 공매처분이나 재분양이 쉽게 되지도 않습니다. 공매처분하면 반값으로 분양해야 되고, 재분양 하려면 값을 할인하거나 특단의 혜택을 줘야 하기 때문에 어찌하든 기존 분양자가 가져갈 수 있도록 쥐어짜는 것입니다.
지급명령신청을 할 때 은행은 대여금(빌려준 돈 다시 갚아라)으로, 건설사는 구상금(손해 본 돈 갚아라)으로 청구를 합니다. 그러나 엄밀히 따졌을 때 아파트는 가져오지 않고 있는데 돈을 갚으라는 이치는 맞지 않다고 볼 것이기에 여기에 다툼이 있게 되는 것입니다.
법원은 채권자의 지급명령 신청을 받아 채무자에게 빨리 빚을 갚으라고 독촉하는 제도로 법정에 나가지 않고, 간이하고 통상의 재판절차보다 비용을 줄여서 분쟁을 해결하는 방법입니다. 소송비용도 보통 재판의 1/10정도밖에 들지 않습니다.
채무자는 신청서를 법원으로부터 받게 되면 받은 날로부터 14일 이내에 이의신청서를 법원에 제출해야 합니다. 14일을 넘긴 체 이의신청이 없게 되면 판결과 똑 같은 효력을 발생하고 되고, 그 이후 건설사나 은행에서는 재산에 경매를 할 수 있게 됩니다.
그러나 이의신청을 하게 되면 정식재판으로 넘어가게 되고 약 2개월 후에 재판이 시작됩니다. 채무자는 그때 자신의 의견을 주장하게 되고, 아파트의 품질이 나빠서 못 들어간다, 분양조건과 달라 못 들어간다, 사기분양이기 때문에 못 들어간다는 변론을 하면 되는 것입니다. 물론, 형편이 되면 변호사를 선임 할 수 있습니다.
지급명령 신청은 재판을 걸었건 아니 걸었건 은행이나 건설사에서 신청하기 나름이기 때문에 미리 계약해제 소송을 걸었다 해도 대상이 될 수 있습니다. 반드시 이의신청서를 제출해야 합니다.
이의신청이 법원에 접수되면 건설사나 은행은 어찌하게 될까요? 건설사나 은행의 지급명령신청은 꼭 재판을 하기 위함보다도 수분양자들의 마음을 졸리게 하는 수단도 있습니다. 정식재판에서 다투는 일도 있지만 슬그머니 취하하는 사례도 있습니다.