토지용도 및 건축 규제가 대폭 완화로 계획관리지역 몸값 높아진다
정부가 지난 11일 투자확대를 유도하기 위해 토지이용 규제를 대폭 완화키로 함에따라 도시계획시설 및 그린벨트(개발제한구역) 개발사업에 탄력이 예상된다.
부동산업계는 이같은 토지규제 완화로 개발및 토지거래가 늘어날 것이며 이것이 4·1부동산종합대책에도 불구하고 큰 움직임을 보이지 않던 주택시장에도 적잖은 파급효과가 있을 것으로 내다보고 있다.
도시지역 중 상업지역·준주거지역·준공업지역과 비도시지역 중 계획관리지역의 토지이용 규제방식은 현행 포지티브(Positive) 방식에서 네거티브(Negative) 방식으로 바뀐다. 입지가 가능한 건축물만 법령으로 정하던 방식에서 앞으로는 금지시설을 법령으로 정하고 여기에 해당되지 않는 나머지 건축물은 모두 허용하는 방식으로 전환하는 것이다.
국토교통부는 내년까지 관련법과 시행령을 개정할 방침이다. 법령개정 작업이 순조롭게 이뤄져 규제가 대폭 완화되면 토지를 훨씬 쉽고 다양하게 이용할 수 있어 토지거래가 활성화될 것으로 기대된다.
토지규제가 완화되면 기부채납 등 개발사업에 필요한 ‘준조세’ 부담이 줄어들고 개발이 제한된 그린벨트에서도 민간의 개발참여가 늘어나 토지시장 뿐 아니라 주택시장에까지 긍정적 영향을 미칠 것이라는게 부동산 전문가들의 분석이다.
무엇보다 토지활용도가 높아지게 돼 기업과 개인들의 참여가 늘어날 것으로 보인다. 개발 수요가 늘어나면 일정부분 땅값이 상승하고 지가 상승은 결과적으로 주변 주택가격도 견인하는 효과가 있을 것으로 전망된다. 그리고 토지이용 확대가 토지는 물론 주택 등 부동산시장 전체에 온기를 불어넣을 수 있을 것이다.
현재 계획관리지역에는 단독주택, 음식점, 숙박시설, 공장, 근린생활시설 등만이 들어설 수 있지만 정부 방침대로라면 앞으로 아파트, 공해공장, 3000㎡ 이상 판매시설, 업무시설 등을 제외한 모든 건축물이 가능해진다. 계획관리지역은 전국토의 12%에 달해 토지이용 및 거래활성화에 그만큼 큰 효과가 있을 것으로 기대된다.
일각에서는 토지개발 방식이 허용금지 시설을 규정하는 네거티브 방식으로 전환됨에따라 개발심의 장벽이 더욱 높아질 수 있다는 우려도 제기되고 있다. 과거 준농림지와 같은 난개발을 막기위해 사업승인과 건축심의 등을 더욱 까다롭게 할 가능성이 있고 그렇게 되면 규제완화 효과가 반감될 것이라는 지적이다.
또한 투기세력 차단과 난개발 방지가 반드시 필요하지만 규제완화의 취지와 목적을 훼손하지 않도록 해야한다. 실제 인허가권을 가진 지자체들이 개발사업에 따른 세수를 감안해 지나치게 엄격한 잣대를 들이대지는 않을 곳이기 때문이다 