☞ 경미한설계변경 과 수분양자 동의
사업승인신청시점의 도면이 아니라 착공시점의 도면이 설계변경을 거쳐 준공도면과 다르다고 한다면 이는 분양계약 위반에 해당한다 할 것입니다.
우리나라는 건설회사가 아파트를 포함한 집합건물을 선분양(건물을 전혀 건축하지 아니한 상태에서의 분양)하고 있습니다. 이러한 선분양의 경우에는 분양받을 건물을 수분양자가 눈으로 확인하는 것이 불가능하므로 분양자인 건설회사는 분양계약에 따라 수분양자(청약자)에 해당 건물을 공급할 책임이 있게 됩니다.
여기에서 분양계약이라 함은 분양계약서만을 의미하는 것이 아니라 분양광고 및 입주자 모집 당시의 약속사항, 착공도면 등이 포함된다고 보아야 합니다.
건설사가 공동주택의 입주자모집을 할 수 있는 시기는 특별한 경우를 제외하고는 주택법의 하위법령인 '주택공급에 관한 규칙' 제7조에 따라 착공과 동시에 실시하며 이때의 도면인 착공도면은 분양계약의 일부로 포함되어집니다.
주택법 시행규칙 제11조제3항은 입주자모집을 한 후에는 사업계획 변경(도면 변경) 신청이 있더라도 사업승인권자는 이를 승인하지 말도록 규정하고 있습니다. 다만, 경미한 변경인 경우와 입주예정자(수분양자)의 4/5 이상의 동의를 받는 경우에는 도면변경이 가능합니다.
주택법 시행규칙 제11조제4항에 규정된 '경미한 변경'이란 부대복리시설을 기준 이상으로 상향시키거나, 내장재료와 외장재료의 변경(재료의 품질이 종전 도면의 품질과 동등하거나 그 이상인 경우만 해당), 세대수 및 공급면적을 변경하지 아니하는 범위내에서의 내부구조의 위치 또는 면적의 변경(10% 이내의 면적변경만 가능) 등이 해당합니다.
따라서 주택법 시행규칙 제11조제4항을 위반하거나 입주자예정자 4/5 이상의 동의가 없는 설계변경 되어 준공도면 및 현재의 시공상태가 착공도면 보다 그 품질이 저하되었다면 이는 불법한 행위라 할 것입니다.
그리고 사업승인권자는 설계변경 신청이 있는 경우 주택법 시행규칙 제11조제5항에 따라 해당 설계변경이 위와 같은 법적기준에 부합하는지를 확인할 의무가 있습니다.
그리하여 설계변경 내용이 착공도면과 대비한 설계변경이고 그 설계변경이 품질을 저하시킨 변경행위라면 이는 건설사가 주택법을 위반하면서까지 부당한 이익을 취한 반면, 입주자는 그만큼의 손실을 당하였다 할 것이므로 입주자는 그손해등을 건설사에 청구하는 것이 가능하다 할 것이나,
수분양자들의 본 동의서 첨부로 주택법 시행규칙 제11조제3항에 규정된 “경미한 변경”이란 명목으로 다수의 설계변경내용등을 총괄동의로 현장에서는 통용되고 있음이
현실이므로 30층.31층 공용부분일부 게스트룸,유아놀이터 각실 위치변경,마감자재변경, 1층로비에서 2층의 연회장.관리실.할아버지 할머니복지시설등으로 이동시 사용되는
노출계단 위치변경설치등은 합법적인지 검증되어야 할것입니다.